В Тамбовской области подготовлен законопроект, который меняет критерии предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов для инвесторов, планирующих строительство многоквартирных домов. Как сообщает «Вердикт», документ разработан региональным министерством градостроительства и архитектуры.
Поправки касаются проектов, при реализации которых застройщик получает участок без торгов, но принимает на себя обязанность безвозмездно передать часть построенных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. Такое жильё затем может использоваться для обеспечения детей-сирот и граждан, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Ключевое изменение — снижение норматива безвозмездной передачи жилья с 10% до 5% общей площади жилых помещений. Однако законопроект вводит дифференцированный подход в зависимости от площади земельного участка. Если участок составляет не менее 3 тыс. кв. м, застройщик должен будет передать не менее 5% общей площади жилья. Если участок меньше 3 тыс. кв. м, сохранится действующий норматив — не менее 10%.
Отдельный блок поправок касается инвестиционных проектов по формированию рынка арендного жилья в рамках соглашений с единым институтом развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ. Для многоквартирных домов общей площадью жилых помещений менее 5 тыс. кв. м предлагается снизить норматив передачи с 40% до 20%.
Как следует из пояснительной записки, действующие требования — 10% для социального жилья и 40% для арендного — признаны экономически необоснованными. По оценке разработчиков, они фактически снизили инвестиционную привлекательность таких проектов. За всё время действия этих критериев в Тамбовской области не было реализовано ни одного инвестиционного проекта по указанным основаниям.
В обоснование приводится расчёт по участку площадью 5 га. При комплексной застройке с учётом коэффициента плотности, установленного правилами землепользования и застройки, на нём может быть построено около 60 тыс. кв. м жилья. При действующей норме в 10% инвестор должен был бы передать в государственную или муниципальную собственность 6 тыс. кв. м. В ценах 2026 года стоимость такого объёма оценивается примерно в 600 млн рублей, что, по мнению авторов законопроекта, значительно превышает рыночную стоимость самого земельного участка.
При этом для небольших домов площадью до 2 тыс. кв. м десятипроцентный эквивалент — около 200 кв. м — по стоимости сопоставим с рыночной ценой участка. Поэтому для малых участков действующий норматив предлагается сохранить как экономически сбалансированный.
Разработчики также ссылаются на опыт других регионов. В частности, в Ростовской и Омской областях уже применяются более мягкие нормативы — не менее 5% общей площади жилых помещений.
В региональном правительстве рассчитывают, что принятие законопроекта повысит инвестиционную привлекательность земельных участков, позволит запустить ранее «замороженные» проекты и увеличить объём жилья, которое может быть направлено детям-сиротам и гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Юридически законопроект меняет баланс между публичным интересом и экономикой застройки. С одной стороны, регион снижает объём обязательной передачи жилья, чтобы заинтересовать инвесторов. С другой — сохраняет сам механизм социальной отдачи от предоставления земли без торгов, то есть застройщик всё равно получает льготный доступ к участку не бесплатно, а в обмен на часть результата проекта.
