На рынке коммерческой недвижимости Тамбова фиксируется устойчивый дисбаланс: количество предложений растёт, цены снижаются, однако сделки по-прежнему совершаются крайне медленно. К таким выводам пришло деловое издание «Вердикт», проанализировав ситуацию в сегменте на фоне общего состояния региональной экономики.
Поводом для анализа стал опубликованный «Собиз Инфо» материал о бизнес-климате в регионе. Несмотря на формально позитивные макроэкономические показатели, на практике фиксируется рост числа убыточных предприятий и процедур банкротства, что, как следует из анализа, напрямую отражается на рынке недвижимости.
Среди наиболее показательных примеров — крупные торговые и производственные объекты, которые длительное время не находят покупателей.
Так, ТЦ «Студенец» с марта 2024 года подешевел с 485 млн до 319 млн рублей. Существенное снижение продемонстрировал и объект на улице Советской, 194А: с 582 млн до 260 млн рублей. Аналогичная динамика наблюдается по ряду других активов, включая производственные комплексы и торговые площади.
При этом срок экспозиции по многим объектам превышает год, а в отдельных случаях — несколько лет. По сути, формируется ситуация, при которой снижение цены не приводит к пропорциональному росту спроса.
Эксперты связывают происходящее с трансформацией торгового сектора и изменением модели потребления.
Агент по недвижимости «Century21 Адрес» Ольга Гладкова указывает на системные причины:
«Стремительно развиваются маркетплейсы, сектор торговли постепенно уходит в онлайн, оффлайн трансформируется в пункты выдачи заказов. Федеральные сети закрывают свои магазины. Соответственно, появляется много свободных площадей, а количество желающих их занять уменьшается. Повлиял и рост налогов, в том числе на недвижимость. В целом предпринимателям стало сложнее вести бизнес».
Фактически речь идёт о сокращении офлайн-ритейла и высвобождении значительного объёма коммерческих площадей. На региональном уровне это проявляется закрытием крупных магазинов и пересмотром присутствия федеральных сетей.
Дополнительный аспект — снижение доходности коммерческой недвижимости как инвестиционного инструмента.
По словам одного из собственников готового арендного бизнеса, текущая модель владения активами утрачивает экономический смысл:
«Сдача зданий в аренду сейчас либо не приносит прибыли, либо даёт минимальную доходность».
Он также отмечает, что предприниматели всё чаще рассматривают альтернативные инструменты:
«Выгоднее продать актив и вложить средства в более ликвидные инструменты — например, облигации или сырьевые активы, где проще компенсировать инфляцию и откуда легче выйти при изменении конъюнктуры».
Таким образом, происходит перераспределение капитала из низколиквидных активов в более гибкие финансовые инструменты.
Отдельное значение имеет изменение баланса сторон в сделках. По оценкам участников рынка, сегодня именно покупатель формирует условия.
«Если не идти навстречу, объекты могут висеть в продаже годами», — отмечает Ольга Гладкова.
При этом сохраняется разрыв между ожиданиями собственников и реальной рыночной конъюнктурой. Многие ориентируются на прежние ценовые уровни, сформированные в период дешёвого кредитования, что не соответствует текущей стоимости заёмных средств и сниженной платёжеспособности бизнеса.
С правовой точки зрения это может приводить к росту числа споров, связанных с исполнением договоров аренды, реструктуризацией обязательств и банкротными процедурами, особенно в условиях падения выручки у арендаторов.
Как следует из приведённых «Вердиктом» данных, ухудшение ситуации носит системный характер. По опросам предпринимательских объединений, до 94,7% бизнеса фиксируют ухудшение положения, а около 70% — снижение выручки. Росстат, в свою очередь, отмечает падение индекса предпринимательской уверенности в торговле до минимальных значений за последние два десятилетия.
В этих условиях рынок коммерческой недвижимости выступает не самостоятельным проблемным сегментом, а индикатором более широких процессов — снижения инвестиционной активности, трансформации потребительского поведения и ухудшения ожиданий бизнеса.
Таким образом, даже при формально стабильных макроэкономических показателях, правовая и экономическая среда для предпринимателей в регионе демонстрирует признаки охлаждения, что уже отражается на структуре активов и инвестиционных стратегиях.
